房屋產(chǎn)權證是擁有房屋的惟一合法憑證。有沒有這本產(chǎn)權證，對業(yè)主行使權利會產(chǎn)生較大的影響，無論是買賣、交換、租賃和抵押，或者是資產(chǎn)重組、招商引資等都要求有明晰的產(chǎn)權關系和合法的產(chǎn)權證書作為保證。但在實際生活中，有的開發(fā)商遲遲未能將房屋產(chǎn)權證辦出來，從而損害購房者的權利。那么，房產(chǎn)證逾期辦理，開發(fā)商如何擔責呢？張家界律師在下文，來給大家?guī)砹讼嚓P問題的解析。

　　一、開發(fā)商承擔逾期辦理房屋權屬證書賠償責任的界限問題

　　在實踐中，辦理產(chǎn)權證書的大致步驟為：

　　首先，開發(fā)商要向房管局提供齊全的房屋前期資料，如規(guī)劃許可證、用地許可證、撥地圖、開工證、土地出讓合同或用地批準書、國有土地使用證、竣工核驗證、竣工圖紙等。

　　第二，根據(jù)上述資料，由測繪部門進行實地測繪并繪制管理圖。

　　第三，根據(jù)實際測繪的面積結果到房管局交易部門立契過戶。

　　第四，憑借買賣契約，房管局房政部門審核后裝訂齊備的檔案并制證、發(fā)證。

　　從這個過程看，要把房產(chǎn)證如期地辦理出來，開發(fā)商起主要作用，不是開發(fā)商一家就能獨立完成的。因此，有些購房者在相當長的時間內(nèi)仍拿不到產(chǎn)權證，原因有可能是開發(fā)商本身存在的諸如房屋前期資料不全、未能通過有關部門綜合驗收、未能委托辦理實地測繪手續(xù)等“硬傷”。對于非因開發(fā)商的緣由而導致的逾期辦證，如房管局有關測繪及行政部門因作業(yè)繁忙而延緩了發(fā)證時間。這個時候，爭議就來了，而且往往形成最激烈的爭議焦點。

　　《解釋》規(guī)定開發(fā)商承擔責任的前提是：由于出賣人的原因。對此，在法理上應理解為在主觀上，開發(fā)商是誠信的，這個誠信具體體現(xiàn)為開發(fā)商自以為未侵犯他人權利的心理狀態(tài)；在客觀上，開發(fā)商全部完成了他的義務，完成辦證操作規(guī)程中屬于開發(fā)商的那部分義務，當然包括開發(fā)商協(xié)調(diào)其與第三人之間的關系。案件糾紛的現(xiàn)實表現(xiàn)是房產(chǎn)證的逾期辦理，是購房者未能如期拿到他的產(chǎn)權證，但我們在審理過程中，應該具體問題具體分析，分析這個現(xiàn)實表現(xiàn)的背后原因，是一個主客觀都應該同時考慮的原因，而不能一刀切。這是我們處理此類案件的哲學基礎。

　　二、開發(fā)商承擔逾期辦理房屋權屬證書賠償責任的程度問題

　　在確認開發(fā)商承擔逾期辦理房屋權屬證書賠償責任的前提下，接下來的一個問題就是承擔的程度到底有多大。這個問題更多是停留在判決的技術層面，但同樣也存在諸多爭議：

　　爭議一：銀行按揭部分是不是屬于已付購房款總額？

　　根據(jù)《解釋》規(guī)定，購房款總額的多少，就決定開發(fā)商要賠多少。但開發(fā)商在抗辯時經(jīng)常認為違約金是按實際的購房款總額來計算，購房者支付購房款含銀行按揭貸款，應按其目前實際支付為據(jù)計算。對此，筆者認為，原告辦理銀行按揭，要付出資金使用費用，且貸款也實際進入了被告賬戶。因此，銀行按揭部分應屬于已付購房款總額。

　　爭議二：開發(fā)商要賠到哪一天？

　　一般來說，計算開發(fā)商承擔責任的起算點是可以明確的，但房產(chǎn)證還沒辦出來，也不知道什么時候能辦出來，那么，開發(fā)商是否應該繼續(xù)賠下去？我們認為，沒辦出來的原因有很多方面，責任也應該是多方位承擔的，不是開發(fā)商的責任，他們的責任不能被無限擴大，不能由他們承擔。因此，對于原告一般要求逾期辦理產(chǎn)權證的違約金計至產(chǎn)權登記之日止的訴求，通常的司法實踐是判決開發(fā)商承擔至履行完辦理訟爭房權屬證書的約定義務時止。